브릿지론(Bridge Loan) 정의 및 특징 (부동산 개발사업)

부동산 개발사업은 다양한 이해관계와 복잡한 절차를 거치게 되는데, 가장 먼저 토지를 매입하는 것이 개발사업의 시작이고 이 과정에서 브릿지론을 통해 사업초기 자금을 대출받게 됩니다. 

 

 

브릿지론이 무엇이고 어떠한 특징이 있는지, 그리고 부동산 시장에 따라 브릿지론의 위험성에 대해 알아보도록 하겠습니다.

브릿지론의 정의

부동산 개발사업의 절차는 아래와 같이 단순하게 요약됩니다. 

1. 시행자(개발업자)의 개발사업을 위한 토지 매입
2. 매입한 토지에 사업을 위한 인허가 득함 
3. 시공사(건설사)가 건물을 지음
4. 준공(완공)된 부동산의 분양대금(분양수익)을 통해 시행자의 이익실현

브릿지론을 정의하면 위 첫 번째 단계에서 시행자가 토지 잔금 마련을 하기 위한 대출이라고 생각하면 됩니다.

즉, 개발사업 초기에 시행자는 자신이 사업을 할 콘셉트를 잡고 이에 적합한 토지를 매입하게 됩니다.

당연히 목적에 부합하는 땅을 찾는 것도 어려운 작업이지만, 무엇보다도 가장 현실적인 문제는 자금마련입니다.

시행자가 토지를 매입할 자금적인 여력이 없는 것이 대부분이기 때문입니다. 그래서 이 과정에서 토지매입 위하여 시행자가 금융기관으로부터 받는 대출자금이 바로 브릿지론입니다.

참고로 본PF라는 용어도 들어보았을 텐데 인허가가 진행된 후 착공 시점에 건물을 짓는데 필요한 사업비 등을 위해 대출받는 자금을 뜻합니다. 

브릿지론은 본PF로 넘어가기 위한 다리 역할을 하는 대출을 의미하고, 본PF를 일으켜 브릿지론을 상환하게 됩니다.

(※   본PF는 브릿지론과의 관계를 파악하기 위한 정도로만 이해하면 되고, 추후 별도로 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.)

 

브릿지론의 특징

브릿지론은 담보대출의 성격으로 6개월에서 1년 정도의 단기대출 상품으로, 만약 사업부지를 확보하지 못하거나, 인허가가 지연되거나, 시공사 또는 대주단(대출금융기관들)을 확보하지 못하여 본PF를 일으키지 못할 경우 시행자의 원리금이 연체되는 등 부실화되기 때문에 돈을 빌려주는 금융기관들에게는 본PF에 비하여 리스크가 큰 상품입니다. 

아직 토지소유권을 확보한 것이 아니기 때문에 1 금융권에서는 브릿지론에 참여하지 않고, 2 금융권(저축은행, 증권사, 캐피털)에서 진행하게 되기 때문에, 상대적으로 금리는 높게 책정이 됩니다.

 

브릿지론 시장의 위험성

높은 금리, 건설 원자재 가격 및 인건비 인상 등으로 갈수록 금융시장 전체의 신용경색이 지속되고 있습니다. 이로 인해 시행자의 수익이 악화되고, 그 여파로 금융기관들이 본PF참여를 망설이게 됩니다.

결국 금융기관이 본PF에 참여하지 않으면 시행자는 기존에 일으킨 대출(브릿지론)을 연장해야 하는 상황이 발생하게 되고, 이미 2022년 4분기 이후 상환시기가 도래한 일부 브릿지론이 연장되기도 하였습니다.

하지만 더 큰 문제는 2023년 하반기에는 브릿지론 만기가 대규모로 도래하여, 본PF 조달이 실패하여 브릿지론이 부실화되면 채무불이행이 발생하는 사업장의 증가와 함께, 중순위, 후순위 대출금융기관의 채권 손실이 발생할 것으로 전망됩니다.