신탁부동산 토지사용승낙 신청 방법

신탁부동산을 대상으로 토지사용승낙이 필요한 경우, 위탁자(원소유자)는 신탁회사로부터 토지사용승낙을 받아야 하는데 신청 방법을 몰라 애태우는 경우가 발생합니다.

 

 

어떻게 해야 신속히 토지사용승낙을 받을 수 있는지 아래를 통해 알아보도록 하겠습니다.

 

신탁부동산 토지사용승낙

부동산을 담보로 하여 신탁을 하는 경우, 원래의 소유자를 위탁자로, 신탁회사를 수탁자, 대출금융기관(은행)을 우선수익자로 하는 신탁계약을 체결하게 됩니다. 본 계약에 따라 소유권이전 및 신탁등기를 마치면 대상 부동산은 등기부상 신탁회사가 소유권자가 됩니다.

신탁등기 이후, 위탁자는 여러가지 사유(건축허가, 지적측량, 가설건축물 축조신고, 지하수개발, 주차장부지사용 등)로 신탁회사로부터 토지사용승낙을 받아야 하는 상황이 발생합니다.

이때, 수탁자는 등기부등본상의 소유권관리를 하며, 이외 신탁부동산의 현실적 점유, 유지관리, 임대업무 등 실질적 관리는 위탁자가 처리하기로 되어 있어 예외적인 사항 외에는 토지사용승낙을 요청하면 받을 수 있습니다.

 

토지사용승낙 신청 방법

신탁회사에 토지사용승낙을 신청하는 방법은 간단합니다. 

1) 위탁자는 대상부동산, 사용목적, 사용기간, 토지사용자의 내용이 기재된 요청서에 인감 날인하고

2) 우선수익자(대출은행)로부터 1)내용에 대한 동의서를 받아

3) 위 1)요청서, 2)동의서를 신탁회사에 전달하여 토지사용승낙 신청을 하면

4) 신탁회사는 내부승인 과정을 통해 사용목적과 토지사용자를 지정하는 내용의 토지사용승낙서를 발급해줍니다.

다만, 이 과정에서 신탁회사의 양식이 있거나, 추가서류를 요구할 수 있고, 토지사용승낙이 불가한 상황이 있어, 정확하고 신속한 업무처리를 위해서는 사전에 신탁회사 담당자에게 연락하여 확인하는 것이 좋습니다.

 

토지사용승낙 불가 상황

담보신탁 상태에서 일반건물의 신축은 수탁자가 토지사용승낙을 하면 위탁자를 건축주로 하여 건축허가 신청을 할 수 있습니다. 다만 건축법에 의한 분양을 목적으로 하는 공동주택의 인허가시 신탁회사의 토지사용승낙만으로는 건축허가 신청이 불가합니다. 즉 토지소유자인 신탁회사 명의로만 건축허가 신청 가능한데, 이는 담보신탁계약 업무범위를 넘어서는 행위입니다. 

신탁부동산의 증축행위도 현재의 소유자를 건축주로 하여 신청이 가능하여 토지사용승낙으로 불가하고, 이 또한 업무범위에 속하지 않습니다.

결국, 건축주와 토지소유자를 위탁자로 일치시켜야 하기에 신탁등기를 말소하고, 저당으로 다시 설정하는 불편한 상황이 발생하게 됩니다. 따라서 담보신탁을 진행하기 전에 대출금융기관(은행)과 수탁자(신탁회사)에 미리 체크하고 진행하는 것이 좋습니다.