지식산업센터 개발현황, 시장환경, 입지분석

정부의 부동산 규제가 주택시장에 집중되면서 투자 대체재로 각광받고 있는 지식산업센터에 대하여 개발현황 및 시장환경을 살펴보고 가장 활성화된 지역 중 하나인 성동구를 중심으로 입지분석을 해보고자 합니다.

 

지식산업센터 개발현황

과거 제조형 공장 및 산업시설과 근린생활시설 등이 모여있던 '아파트형공장'이 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업 등 첨단산업시설과 지원시설의 다양한 수요특성을 고려하여 대형화, 복합화, 직주근접화된 다층형 집합건물로 변화되면서, 2010년 4월에 '지식산업센터'라는 명칭으로 변경되었습니다. 정부는 지식산업센터의 활성화를 위하여 세제감면 및 금융지원, 건축 기준완화 등의 지원제도를 통해 활발히 발전하게 됩니다. 지식산업센터의 개발현황은 입주물량 기준 서울시, 경기도, 인천시가 위치한 수도권에 집중되어 있으며 전체 연면적 기준 대략 90% 이상을 차지하고 있습니다. 지역별로 각 특징을 살펴보면 다음과 같습니다. 금천구, 구로구가 위치한 구로지역은 지식산업센터가 가장 많이 위치하고 있으며, 건물환경 및 임대료가 일반 오피스보다 양호하여 IT기반의 업종들의 입주가 늘어나고 있습니다. 강서구, 영등포구가 위치한 영등포지역의 지식산업센터는 여의도 오피스의 대체수요로 유입이 일어나고 있습니다. 성동구 중심의 성수지역은 강북의 중심권에 속하고 있어 토지대가 높아 시세가 높게 형성된 지역입니다. 경기지역의 지식산업센터는 서울로 접근성이 양호한 교통을 중심으로 발달하고 있는데 성남, 안양지역의 경우 낮은 임대료로 서울수요를 흡수하고 있고, 수원지역은 삼성전자의 관련 업체들의 유입이 지속되고 있습니다. 인천지역은 경제자유지역을 중심으로 IT, 첨단, 바이오 중심의 벤처기업과 외국계기업의 수요로 발달하는 형태입니다.

 

시장환경

지식산업센터의 시장환경을 살펴보면 입주업종과 건축시설에 대한 제한이 있는 반면에 다른 부동산 상품과 달리 정책적 지원이 있습니다. 2000년대 초반까지는 공급면적이 5천 평 미만인 소형 지식산업센터 비중이 가장 크게 차지하였으나, 이후 점차 감소하고 있으며 최근에는 1만 평 이상의 대형 지식산업센터의 공급이 증가하고 있습니다. 서울시의 경우 지식산업센터가 공급될 수 있는 용지의 한정으로 인해 공급의 제한이 발생하고 있어, 앞으로는 서울시보다는 경기도 지역에 공급이 늘어날 것으로 예상됩니다. 다만 경기도의 경우 기존 공급이 많았던 전통적인 입지 대신 공급이 많지 않았던 신규 지역에 공급이 확대될 것으로 예상됩니다. 연도별로는 안양, 성남, 부천이 전통적인 지식산업센터의 입지였으나, 최근 용인시, 안산시, 하남시, 화성시도 지속적으로 증가하는 추세입니다. 지식산업센터는 대출조건이 다른 상품에 비해 잘 나오는 편으로 80~90%까지도 받을 수 있는 장점이 있습니다. 다만 신축건물의 경우 임대를 맞추는 것이 쉽지 않아 초반에는 수익을 실현시키기 어려울 수 있습니다. 또한 성수지역, 구로지역, 문정지역의 지식산업센터는 평당 분양가의 급격한 상승으로 수익형에서 시세차익형으로 변화되는 추세입니다.   

 

입지분석

지식산업센터가 잘 발달된 지역중 하나인 성동구를 기준으로 입지분석을 해보면, 성동구는 준공업지역으로 지정되어 지식산업센터가 밀집해 있는 업무지역으로 서울시의 중심권역과 강남권역이 인접해 있습니다. 주변의 동대문구, 광진구에 비해 거주하는 인구수와 세대수가 상대적으로 적으나, 최근 고급주거시설이 공급되면서 업무지역을 배후로 하는 직주근접 생활권으로 선호도가 우수한 지역입니다. 또한 성동구의 사업체수 및 사업체 종사자수는 2014년 이후 지속적인 상승세를 보이고 있으며, 교통환경은 서울지역 주요 간선도로 및 고속도로인 동부간선도로, 강변북로, 내부순환도로, 수서장지고속화도로 등 진출입이 양호하여 서울 도심, 강남지역 및 광역지역 간 접근이 편리한 지역입니다. 이외에도 지식산업센터의 가치를 결정하는 최우선 조건인 지하철 2호선 성수역, 뚝섬역 등이 위치한 역세권의 입지환경을 갖춘 곳으로 다수의 버스노선과 함께 대중교통 접근성도 양호한 지역입니다. 서울지역 최대 도심공원인 서울숲이 위치하고 있어 사람들이 휴식도 함께 취할 수 있는 우수한 환경조건을 가지고 있습니다.