물류센터 개발현황, 시장환경, 입지분석

그동안 호황을 누렸던 수도권 중심의 물류센터 시장은 최근 공급이 급증하면서 우려가 커지고 있는 상황입니다. 특히 동남권과 서부권으로 양극화 현상이 나타날 것으로 예상되는데 그동안의 개발현황과 시장환경, 그리고 동남권의 대표적인 이천시를 대상으로 하여 입지분석을 해보고자 합니다.

 

물류센터 개발현황

물류센터 개발현황을 살펴보면 수도권에 가장 많은 업체수가 등록되어 있음을 물류창고업 등록현황을 통해 확인할 수 있습니다. 2000년 이전까지는 단독건물 형태의 물류센터가 수도권 동남부지역을 중심으로 발달되어 있었고, 경부고속도로 및 중부고속도로와 인접한 성남시, 광주시, 안산시 등 일대로 밀집되어 있었습니다. 이후 2010년까지는 고속도로 인근 물류시설 공급의 부족 현상으로 인하여 용인시, 이천시 등 서울 남부 외곽지역을 중심으로 새로운 물류 허브가 생성되기 시작하였습니다. 이곳은 서울과 근접한 거리에 위치하면서 부동산 가격이 낮고 대형시설 개발에 우호적인 제도로 인해 물류센터의 선호지역으로 급부상하기 시작하였습니다. 2011년부터 2017년까지는 인근 물류시설 공급이 포화상태가 됨에 따라 경부고속도로 기준 남쪽 및 서쪽에 위치한 인천시, 부천시, 평택시 등으로 신규개발이 이루어지기 시작하였습니다. 2018년 이후로도 외곽지역으로 확장이 지속되고 있는데, 서울 남동부 외곽을 중심으로 신규 대형 물류센터 신축계획뿐만 아니라 해외 투자자 수요 증가로 인하여 남서쪽 항구 시설 인근인 평택시 및 서쪽 김포공항 인근 위주로도 대형 개발이 이루어지고 있습니다. 반면 포천시, 가평군, 양평군, 남양주시가 위치한 동북부는 물류센터의 공급이 많지 않으며 일부 경기권역과 강원도의 물류를 이어주는 역할을 하고 있습니다.

 

시장환경

시장환경을 살펴보면, 2007년 이전의 물류센터 시장은 오피스자산 대비해서 높은 수익률로 인해 투자대체재로 주목을 받았으며, 투자자는 주로 안정적인 운용구조를 갖춘 자산을 선호하는 해외 투자자였습니다. 2008년 이후 금융위기에 따라 물류센터에 대한 투자가 보류되는 현상이 발생하면서 공실률도 상승하게 됩니다. 그러나 2011년 이후 예전과는 다른 형태의 대형 물류시설이 공급되기 시작하였고, 2013부터 국내 및 해외 투자자가 물류센터에 대해 적극적으로 투자를 하게 되면서, 기존 시설 분만 아니라 신규 개발 시설도 투자대상이 되었습니다. 2016년 이후 온라인 시장의 확대로 인해 물류시설에 대한 수요가 급격히 증가하게 되었고, 2018년에는 물류업체의 대형화와 함께 신속 배송이 대두되면서 물류센터의 규모가 대형화되었습니다. 또한 개발단계부터 임차인의 요구에 맞춰 설계하는 방식이 보편화되면서 전체 층에 차량이 진입이 가능한 구조와 높은 층고를 이루는 형태의 설계가 나타나게 됩니다. 2019년 이후 신선식품의 배송이 증가하면서 냉동, 냉장 물류센터의 수요가 증가하고 보관상품이 다양해지면서 입출고 자동화 시스템의 설비를 갖춘 첨단 물류센터가 등장하게 됩니다. 2020년 COVID-19로 인해 소비 형태가 비대면 온라인으로 급격히 변경되면서 물류 및 유통업체들의 전략에 따라 물류센터의 개발은 더욱더 가속화되고 있습니다.

 

입지분석

수도권에 위치한 물류센터 중 중부고속도로를 통해 서울 및 내륙으로 진입이 가능하고 냉동, 냉장 제품의 창고가 많이 발달한 이천시에 대한 입지분석을 하고자 합니다. 이천시는 경기도 동남권에 위치하여 수도권과 충청북도를 연결하는 역할을 합니다. 동쪽으로 여주시, 서쪽으로 용인시, 안성시, 남쪽으로 충청북도 음성군, 북쪽으로 광주시와 인접합니다. 이천시에 종사자수를 기준하여 가장 많은 비중을 차지하고 있는 업종은 제조업인데, 하이닉스 반도체, 오비맥주 등 중소규모 협력업체로 구성된 대기업 공장이 위치하고 있기 때문입니다. 현재 인근에는 자족지능 있는 복합 신도시 개발을 위한 이천 중리지구 개발이 있고, 특수전사령부 이전에 따른 배후 주거단지 조성계획에 따른 이천 마장지구 개발이 있어 지속적으로 발전 가능성이 예상되는 지역입니다.