신탁이익 선지급 기준, 적용대상, 유의사항

개발사업의 궁극적인 목적은 수익을 창출하는 데 있습니다. 다만 실제 수익이 발생할지, 그리고 그 시점이 언제인지를 확정하는 것은 쉽지 않습니다. 따라서 신탁이익을 선지급할 수 있는 기준과 적용대상, 그리고 유의사항을 살펴보지 않으면 관련법률에 따라 과장금이 부과되는 등 제재를 받을 수 있어 면밀한 검토가 필요합니다

 

신탁이익 선지급 기준

신탁이익 선지급 기준의 내용은 다음과 같습니다. 개발 목적의 토지신탁에서 신탁의 이익은 개발사업이 종료될 때 확정됩니다. 그러나 사업기간 중 현금 흐름이 양호하다는 사유로 제한 없이 앞으로 발생할 신탁의 이익을 먼저 배당하는 경우, 이후에 예측불가능한 이유로 해당 사업이 부실화될 때 신탁회사까지 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 토지신탁에서 신탁의 이익이 확정되기 전에 이를 선지급하는 것을 원칙적으로 금지하되, 토지비 대출원리금 상환 목적 또는 법인세 등 납부 목적인 경우에 한하여, 분양수입금 중 토지비 비율 상당의 금원 또는 분양매출 총액에서 전체 사업비를 공제한 금원의 범위 내에서 제한적으로 선지급 허용하고 있습니다.

 

적용대상

적용대상 여부에 대하여 다양한 질의와 답변이 있어 알아보고자 합니다. 분양수입금으로 대출금 상환 시 토지비 용도가 아닌 사업비 용도의 대출금 상환, 홍보관 운영비 임차료 및 시행사 운영비는 적용대상이 아니며, 위탁자가 기존 건축물을 매입하여 리모델링을 통한 개발 후 분양을 목적으로 신탁하는 경우 매입한 부동산의 취득과 관련한 비용은 해당될 수 있습니다. 그러나 위탁자가 대출금융기관의 대출을 받지 않고 자기 자금으로 토지를 구입한 경우 대출원리금 지급 목적이 아니므로 적용대상이 아닙니다. 추가적으로 서울시 역세권 청년주택 건립 사업의 경우, 한국주택금융공사의 해당 상품특징 및 취급요건에 따라 보증대상자금인 총사업비에 사업대지비를 포함하고 있어 토지비 대출원리금에 해당하는 금액을 상환하는 경우 가능합니다. 다만 원리금 상환 목적의 선지급만을 허용하는 것은 자기 자본으로 토지를 매입한 위탁자와 타인자본으로 토지를 매입한 위탁자에 대한 비합리적인 차별의 문제를 가지고 있어 가능 조건과 범위만을 정하고 용도까지 제한할 필요는 없다는 의견도 있습니다. 또한 보통 시행사 운영비는 사업비에 반영되고 있는데 분양수익금으로 지급하는 것은 사실상 선지급으로도 볼 수 있으나 적정 수준에서는 허용을 하고 있는 입장입니다.

 

유의사항

이 밖에 유의사항으로는 이자비용의 토지비 포함여부 및 공사비 유보금액의 사업비 포함여부에 대하여 토지 취득에 따른 이자비용은 부동산 취득에 관련한 사업비 이외의 비용으로 토지비에 포함되며, 유보된 공사비의 경우 사업비를 구항하는 항목에 포함됩니다. 토지 확보를 위한 명도소송 및 점유이전금지가처분 관련 비용은 선지급 기준의 토지비에 해당하지 않으며, 사업비 대출원리금도 대상으로 아닙니다. 선지급 시 위탁자의 동의 여부는 기준에서 별도의 기준이 없으므로 신탁계약서 또는 개별약정서 등에서 정하는 바에 따라 집행해야 합니다. 관리형 토지신탁 선지급 금액 산정과 관련하여 전체 공사비 50% 이상 투입의 확인은 공사감리자의 공정확인서에 의한 건축공사비를 기준으로 합니다. 또한 후분양 사업장이라도 토지비 대출원리금의 상환 등을 목적으로 선지급을 할 경우에는 기준을 따라야 합니다. 이러한 선지급 기준 위반은 단순 협회의 규정 위반으로 그치지 않고 자본시장법에 위배되는 불건전 영업행위가 됩니다. 따라서 과징금이 부과될 수 있음을 인지하고 각별한 주의가 필요합니다. 선지급조건과 관련한 시공사의 기업신용평가는 금융위원회로부터 신용평가업 인가를 받은 신용평가업자가 인가받은 신용평가업무에 근거하여 평가한 기업신용평가를 기준으로 합니다. 따라서 약식으로 평가한 기업신용평가는 근거가 될 수 없으며 신용평가업무를 인가받은 회사별로도 업무 범위가 다를 수 있으므로 정확한 근거에 따른 기관인지 확인을 해야 합니다. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 신용평가업을 인가받은 신용평가 회사는 한국기업평가, 한국신용평가, 나이스신용평가가 있습니다.