삼성동 부동산 오피스개발 입지여건, 시장환경, 수요분석

최근 준공된 서울시 강남구 삼성동에 위치한 부동산의 활용방안 중 오피스개발 사업에 대한 입지여건, 수요분석, 시장환경을 살펴보고 향후 기대되는 전망과 유사 사업을 진행할 때 주의할 사항을 살펴보고 사업성을 판단해 볼 수 있습니다.  

 

삼성동 부동산 오피스개발 입지여건

오피스개발 입지여건을 살펴보겠습니다. 강남구는 서울특별시 전체를 기준으로 보았을 때 남측에 있으며, 대상 부동산이 위치한 삼성동은 핵심 오피스 지역이 있는 테헤란로 권역에 위치하고 있습니다. 삼성동의 오피스개발 입지여건을 살펴보면 테헤란로 주변에는 무역, 금융, 첨단벤처산업 중심의 사무실이 밀집하고 있어 입지, 규모, 질적인 측면에서 상위 수준의 빌딩이 다수 입지 하고 있고, 기존 빌딩의 리모델링과 신규 공급 등으로 인하여 오피스 권역으로의 위상이 우수한 지역입니다. 인근에 위치한 강남역 주변과 대비하여 유해시설이 적고, 은행 및 음식점 등 주변에 여러 가지 업무지원시설과 편의시설이 산재해 있습니다. 지하철 2호선의 삼성역과 선릉역의 접근이 용이하고 간선, 지선, 광역버스 노선의 다양함으로 인해 대중교통의 접근성이 편리하고 다른 지역으로의 이동성이 우수합니다. 또한 영동대로 지하공간 복합개발에 따라 개발 예정인 통합철도역사 및 지하버스환승센터로 인해 서울 남부권의 대중교통 허브가 되는 중요한 역할을 하는 입지가 될 것으로 예상됩니다. 이 외에도 현대자동차 글로벌비즈니스센터, 서울의료원 부지, 한국감정원 부지 등의 개발호재가 있어 오피스개발 입지로는 최상의 조건입니다. 현재 운행 중인 신분당선이 용산까지 이어지고 위례신사선 또한 사업이 차질 없이 진행된다면 본 입지에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.      

 

시장환경

시장환경을 살펴보면 노동시장의 경우 제조업의 고용감소 및 건설경기 부진 등 부정적 요인에도 불구하고 정부정책의 효과로 인하여 서비스업을 중심으로는 양호한 흐름을 보이고 있습니다. 서울시의 상위급 오피스를 사용하고 있는 상위 산업군은 ‘금융 및 보험업’, ‘제조업’, ‘출판, 영상, 방송통신 및 정보서비스업’, ‘전문, 과학 및 기술서비스업’, ‘도매 및 소매업’ 등이 차지하고 있습니다. 수급시장의 인구를 살펴보면 강남구는 서울시 인구 중 송파구, 강서구에 이어 세 번째로 많은 인구가 거주하고 있으나 인구밀도는 서울시 전체평균 대비하여 낮은 편이고 부동산 가격 상승에 따른 인구이탈 현상에 의해 지속적으로 감소하고 있습니다. 공실률을 살펴보면 서울시의 업무시설은 지속적인 신규공습이 발생하고 있음에도 불구하고 대형 업무시설 중심으로 꾸준한 공실 해소가 이루어지고 있고 타 권역 대비 낮은 공실률을 기록하고 있습니다. 신축건물은 구축건물보다 쾌적한 업무 환경을 제공하여 임차인을 유치하는데 유리한 조건일 수 있으나, 경기 침체 장기화로 인한 수요 감소가 지속되고 주변 건물들의 임차인 유치 경쟁이 심화되고 있어 향후 임차인이 이탈할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

 

수요분석

최근 정부에서는 청년창업, 핀테크, 4차 산업혁명 등과 관련하여 다양성에 대한 필요성이 증대되었고 창업지원 정책을 확대하고자 스타트업 확산에 힘을 실어주고 있는 추세입니다. 기술 발전을 통해 언제 어디서나 일할 수 있는 비즈니스 환경이 가능하게 되면서 공유 오피스 시장이 점차 확대되고 있어 면밀한 수요분석이 필요합니다. 공유경제 개념의 초창기였던 2015년 이전까지는 프리랜서나 1인기업, 벤처기업 등을 대상으로 중소 규모 오피스 공급에 한정되는 수준이었으나 이후 공유경제 개념의 확산과 더불어 근무환경 변화에 따른 기업 내 비용절감에 관한 관심이 증가되면서 대기업 및 다국적기업 위주의 대규모 오피스를 통한 공급이 확대되고 있으며 자사사옥을 보유한 대기업 및 중소기업이 공실관리, 사회공헌 목적으로 공유오피스 업계에 진출하고 있는 실정입니다. 상위급 오피스의 경우 임차인의 신용도 등 객관적인 증명자료가 필요한 반면 공유오피스는 입주하기 위한 요건이 까다롭지 않고 상대적으로 저렴한 비용으로 접근성, 기반시설 등 상위급 오피스의 장점을 누릴 수 있다는 장점으로 공유오피스에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다.