토지신탁 정의, 종류, 책임준공확약형

토지신탁의 정의와 종류를 살펴보고, 그중 최근 가장 활발하게 진행되고 있는 책임준공확약형에 대하여 세부적으로 알아보고자 합니다.

 

토지신탁 정의

토지신탁의 정의는 위탁자가 사업을 시행하기 위하여 수탁자에게 개발사업 대상 부지를 신탁계약을 원인으로 하여 이전하고 수탁자가 개발사업을 수행하여 신탁의 이익을 수익자에게 교부하는 상품입니다. 이때 수탁자는 부동산개발업 법에 따른 부동산개발업 등록, 주택법에 따른 주택건설업 등록을 하며 개발사업에 따라 이외 별도의 시행자격을 갖춰야 할 때도 있습니다. 이러한 토지신탁의 사업비 조달의 책임은 원칙적으로 사업주체인 수탁자에게 있으며 그 방식은 신탁재산을 담보로 금융기관에서 차입하거나 수탁자 고유재산으로 차입하는 방법, 그리고 수탁자가 고유재산에서 사업비를 대신 지급하고 이자 및 비용을 신탁재산으로부터 상환받는 방법이 있습니다. 하지만 관리형 토지신탁은 이와 다르게 수탁자 아닌 위탁자가 사업비 조달책임을 부담하며, 시공사 등이 위탁자의 사업비조달의무를 보증하는 구조입니다. 물론 수탁자는 사업주체로서 사업을 수행하고 공급자로서 공급계약을 체결하여야 하나, 실무적으로는 대출금융기관 등의 통제하에 사업을 관리하는 역할만을 수행합니다.

 

종류

토지신탁을 크게 차입형, 관리형, 책임준공확약형으로 구분하여 비교할 수 있으며 세 가지 종류 모두 신탁재산은 위탁자의 책임재산으로부터 독립하여 위탁자의 채권자들은 신탁재산에 압류 등 조치를 할 수 없고, 위탁자의 부도, 파산은 신탁재산과 신탁사업에 영향을 미치지 않는 독립효과로 인하여 사업의 안정성을 높일 수 있습니다. 또한 신탁회사가 공급자 역할을 하여 수분양자를 보호하고 분양성을 높이는 공통점이 있습니다. 다만 각각의 종류의 특징을 살펴보면 차입형의 경우 신탁회사가 사업비 조달 및 개발사업의 전 과정을 담당하며 능동적으로 사업을 수행하는 등 공사계약금액을 최소화할 수 있습니다. 이때 신탁회사의 철저한 공정관리가 요구되며 분양이 부진할 경우 사업비 조달 책임을 부담하는 신탁회사의 위험이 큽니다. 따라서 신탁보수는 매출액의 2%에 공사비 3%를 더한 금액으로 책정됩니다. 관리형은 자금관리 외 공정관리 및 계약관리 등 업무를 위탁자와 시공사가 상당 부분 책임을 부담하여 신탁회사의 위험이 상대적으로 적습니다. 따라서 신탁보수는 매출액의 0.5% 이하로 책정됩니다.

 

책임준공확약형

책임준공확약형 토지신탁의 기본구조는 관리형과 동일하지만 시공사 부도, 파산 등의 경우에 신탁사가 시공사를 대신하여 대출금융기관에게 책임준공 의무를 부담하는 상품입니다. 즉 일차적으로 준공을 위해 필수적으로 소요되는 비용을 위탁자 자본금 및 대출금으로 확보하여 준공위험을 최소화하고, 이차적으로 시공사가 책임준공의무를 부담하되, 시공사가 이를 이행하지 못할 경우 신탁사가 궁극적인 책임준공책임을 부담하는 구조입니다. 시공사의 신용도가 부족할 경우 신탁사가 자금조달 및 비용지급의무를 이행하여 시공위험을 보완하는 방법으로 최근 부동산 개발사업에서는 대출채권을 기초자산으로 하는 자산유동화 과정에서 신탁회사의 책임준공확약을 통한 신용보감을 요구하는 경우가 많아지고 있는 추세입니다. 정상적인 사업진행 시는 관리형과 큰 차이가 없으나, 시공사가 책임준공의무를 이행하지 못할 경우에는 신탁회사가 대출금융기관에 대하여 시공사를 대신하여 책임준공의무를 이행하거나 손해를 부담하게 됩니다. 다만 아직까지 신탁사는 보증을 업으로 영위할 수 없기 때문에 발생하는 보증의 문제라던가 손해배상 금액 약정의 적정성의 문제, 신탁회사가 고유자금을 투입금 경우에 토지에 대한 대출원리금은 신탁의 이익으로만 상환되어야 하는데 이를 신탁사무처리비용에 해당하는 신탁사의 고유자금 투입금보다 선순위로 하는 상환순서 등 책임준공확약의 범위에 대한 이슈가 있지만 전통적인 금융기법보다 구조화금융이 이용되는 시장 상황에 적응하기 위해 등장한 상품이라는 점에서 지속적으로 발전될 가능성이 있습니다.