신탁원부, 변경등기, 신탁등기의 대항력

신탁원부, 변경등기, 신탁등기의 대항력이라는 낯선 용어지만 내용을 살펴보면 어려운 개념이 아닙니다. 다만 내가 활용하는 대상부동산이 신탁등기가 되어 있다면 중요한 내용이니 지금부터 하나씩 알아보고자 합니다. 

 

신탁원부

신탁원부는 부동산등기법에 따라 등기관이 신탁등기의 등기사항을 기록한 공적장부이고 이는 등기기록의 일부로 간주됩니다. 신탁등기의 신청인은 등기예규상 신탁원부 양식에 등기사항을 기재하여 전자문서로 등기소에 제출하고, 등기관은 번호를 부여하여 등록하는 방법으로 신탁원부를 작성하게 됩니다. 위탁자, 수탁자, 수익자의 성명과 주소를 모두 기재한 후 신탁조항 기재란에는 신탁계약서 조항 일체를 기재하는 것을 대신하여 해당 신탁계약서 전문을 별지로 첨부하고 있습니다. 신탁등기, 신탁원부, 신탁계약서의 관계를 살펴보면 신탁등기의 등기사항을 기록한 등기부 기록의 일부로서 신탁목적, 신탁재산의 관리, 처분 방법, 그 밖의 신탁 조항은 모두 신탁등기의 등기사항인바, 실무상 신탁원부 작성 시 신탁계약서 자체를 첨부하는 관계로, 신탁계약서가 신탁원부의 일부가 되는 것입니다. 신탁원부는 공시된 자료로서 누구든지 신청하면 발급받을 수 있습니다. 그러나 등기부등본처럼 인터넷으로 신청하여 쉽게 발급받을 수는 없고 등기소에 직접 방문하여 해당양식을 작성 후 신청하여 발급받을 수 있습니다. 다소 번거로울 수 있지만, 만약 여러분이 신탁부동산에 대한 세부적인 내용과 정보를 확인해야 하는 상황이라면 반드시 등기소에서 신탁원부를 발급받기를 추천합니다.

 

변경등기

신탁계약의 변경은 신탁등기의 등기사항 변경을 초래하는 것이므로, 이는 신탁원부 기록의 변경 원인이 되는 것입니다. 따라서 신탁원부기록이 변경등기가 필요하고 이를 신청을 위해서 해당 등기사항 변경의 원인사실을 증명하는 정보를 첨부하여 등기소에 제공하여야 합니다. 예를 들어 수익자 변경의 경우, 그 변경원인별로 그 양도 사실에 대한 확정일자부 승낙서를 수익자 변경의 원인사실 증명정보로 등기소에 제출하여야 합니다. 신탁변경등기는 수탁자가 단독으로 신청할 수 있지만 신탁계약변경을 원인으로 하는 신탁변경등기의 경우, 변경계약서를 첨부하여야 하고, 변경계약서는 위탁자의 날인이 필요하다는 점에서, 위탁자의 협조가 필요합니다. 등기실무상 수익권 양도에 따른 수익자 변경의 경우에도 신탁계약 변경계약서의 제출만을 요구하는 경우가 있는데 위탁자 등의 비협조로 신탁계약 변경계약을 하지 못해서 원부변경도 하지 못하는 경우가 있습니다. 그래서 실무적으로 우선수익자의 변경에 대하여 우선수익자가 서면으로 요청할 경우 위탁자의 별도 동의 없이 수탁자가 단독으로 신탁원부를 변경할 수 있도록 신탁계약서에 해당 조항을 넣기도 합니다. 변경등기의 경우 처리가 완료되면 별도의 등기필정보를 발급되지는 않으며 '등기완료통지서'를 발급받을 수 있어 이를 통해 해당업무가 잘 처리되었는지 확인할 수 있습니다.

 

신탁등기의 대항력

신탁법 제4조는 신탁재산에 대하여 그 재산의 성격에 따라 등기, 등록 등 공시방법을 갖추면 이를 제삼자에게 대항할 수 있음을 정하고 있습니다. 이때 신탁등기의 대항력 인정 범위는 어디까지 정해져 있을까요? 이와 관련하여 대법원은 임대보증금 반환채무 또는 공동주택 관리비 채무의 귀속주체를 신탁계약에서 정하고 이를 신탁원부에 등재하여 공시방법을 갖추면 제삼자에게 대항할 수 있는 것으로 보고 있습니다. 다만 이 경우 신탁원부에 등재된 신탁계약상 권리관계는 모두 제삼자에 대한 대항력을 가질 수 있는 것인지 문제가 될 수 있습니다. 즉 대법원 판결은 신탁원부상 임대차보증금 반환채무의 귀속 주체가 기재되어 있다면, 이를 임차인에게도 대항할 수 있다는 취지로서, 신탁등기의 대항력을 상당히 넓게 인정하고 있습니다. 그러나 수탁자와 거래하는 거래상대방이 거래 시마다 신탁원부를 상세히 확인하고 거래한다는 것은 현실적으로 기대하기 어렵고, 신탁원부에 지나치게 광범위한 공시력과 대항력을 부여하여 그에 의한 채무면책을 허용하는 것이 부당하다는 비판도 있습니다.