부동산신탁 정의, 특징, 종류

몇 년 전까지 생소한 개념이었으나, 최근 개발 및 담보로 활용하기 위하여 많은 사람들이 이용하고 있는 부동산신탁의 정의와 특징, 종류에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

 

부동산신탁의 정의

부동산신탁의 정의는 자기 재산을 믿을 수 있는 남에게 맡겨서 자기 뜻대로 관리, 처분하게 하는 제도입니다. 다시 말하자면 금전이나 부동산 등을 포함한 재산권을 위탁자가 수탁자에게 신탁행위에 의하여 신탁재산을 귀속시킴과 동시에 그 재산을 일정한 신탁목적에 따라, 자기 또는 타인을 위하여 관리, 처분하여야 하는 구속을 가함으로써 성립하는 법률관계입니다. 따라서 부동산신탁은 신탁설정자와 신탁을 인수하는 자와 특별한 신임 관계에 기하여 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 것을 말합니다. 신탁관계인의 법률상 지위에 대하여 설명하자면, 위탁자의 지위는 신탁설정자로서 신탁설정 이후에는 서류열람청구권등 신탁감독기능만 일부 부여되고, 위탁자는 신탁설정 이후 신탁재산에 대한 재산권이 없습니다. 수익자의 지위는 신탁행위에 기하여 신탁이익을 향수하는 자이며, 우선수익자는 수익한도금액 범위 내에서 다른 수익자보다 우선하여 신탁이익을 받을 수 있는 자를 말합니다. 수익권증서란 수익을 향수할 지위를 확인하는 지명채권입니다.

 

특징

부동산신탁의 특징은 다음 네 가지로 요약하여 설명할 수 있습니다. 첫째, 물상대위성으로 신탁재산의 관리, 처분, 멸실 등의 사유로 발생한 재산은 신탁재산에 속하게 됩니다. 둘째, 상계금지로 신탁재산의 채권과 신탁재산 이외의 채무와는 상계하지 못합니다. 셋째, 강제집행의 금지에 따라 신탁재산에 대하여는 강제집행 등 금지됩니다. 단, 이 경우 신탁원인 이전에 대한 권리는 예외입니다. 넷째, 수탁자의 파산과 신탁재산의 독립성에 따라 신탁재산은 수탁자의 파산재산 및 상속재산에 속하지 않습니다. 이러한 부동산신탁을 활용하는 경우는 다음 네 가지로 요약할 수 있습니다. 첫째, 재원조달에 어려움이 있는 경우입니다. 둘째는 다양한 Source의 금융 컨설팅 및 개발신탁의 안정성 확보를 통하여 프로젝트파이낸싱 금융기관 주선을 받을 수 있습니다. 세 번째는 시행법인이 개발 방법이 부족한 경우 부동산신탁회사가 시행자로서 개발경험 및 전문성을 보완받을 수 있습니다. 네 번째는 시행법인, 시공사의 낮은 인지도로 개발리스크가 있는 경우 부동산신탁사의 공신력을 활용하여 분양률 극대화 할 수 있습니다.

 

종류

부동산신탁의 종류는 개발목적, 담보목적, 관리목적, 처분목적에 따라 구분되며, 하나의 목적이 아닌 복합적으로 나타나기도 합니다. 1. 토지신탁은 부동산을 개발하고 싶어도 개발에 관한 노하우나 자금이 부족하여 활용을 못하고 있는 경우에 토지를 부동산신탁회사에 맡기면 고객이 원하는 개발형태에 따라 토지를 가장 효율적으로 이용할 수 있는 방안을 마련하고 개발에 필요한 자금조달, 공사발주, 분양관리, 운용을 대신 수행하여 개발로 얻어진 수익을 고객에게 돌려드리는 상품입니다. 2. 담보신탁은 토지, 건물 등 부동산을 담보로 제공하고 자금을 대출받고자 하는 경우에 이용할 수 있는 상품으로 은행의 저당권 설정 제도와 유사합니다. 3. 관리신탁이란 소유권관리는 물론 임대차관리, 시설관리, 세무 및 법무관리 등 종합관리업무를 수행하고 발생한 수익을 수익자에게 교부하는 상품으로 종합적 부동산 관리운용업무를 하는 갑종관리신탁과 위탁자로부터 부동산을 수탁받아 소유권만을 관리하는 을종관리신탁으로 구분됩니다. 4. 분양관리신탁은 건축물등의 분양에 관한 법률에 의거하여 분양사업의 시행자가 분양사업의 선분양을 위하여 신탁회사에게 피분양자 및 사업참여자들의 부동산 소유권 및 분양대금을 보전, 관리하게 함으로써 성공적인 분양사업이 되도록 지원하는 상품입니다. 5. 처분신탁은 소유부동산의 처분방법이나 절차에 어려움이 있는 부동산 또는 대형고가의 부동산을 효율적으로 처분할 필요가 있을 때 신탁회사가 그 부동산을 처분하여 처분대금을 수익자에게 교부하는 상품입니다.