담보신탁 정의, 장점 및 단점, 근저당권 비교

담보신탁의 정의, 장점 및 단점, 근저당권 비교를 통해 알아보고 고금리 시대에 채권보전도 유리하고 비용도 절감할 수 있는 방법을 알려드립니다.

 

담보신탁 정의

담보신탁을 정의하면 우선수익자가 가지는 채권을 담보목적으로, 채무자가 채무불이행 시 우선수익자의 요청에 따라 신탁재산을 처분하고 대금을 정산하는 내용의 신탁상품입니다. 쉽게 말해 부동산을 담보로 제공하고 자금을 대출받는 제도로 근저당 설정 제도와 유사한 상품입니다. 위탁자가 다수인 경우 신탁부동산 목록과 수익자 표시란에 각 위탁자에 따른 수익권 지분을 표시하여야 하며, 우선수익자가 다수인 경우에는 환가요청권 등 우선수익자의 권한 행사의 방법을 명확히 해야 합니다. 만약 신탁행위로 정해져 있지 않으면 전원이 동의하는 것이 원칙입니다. 또한 건물을 신축하는 것이 목적인 토지에 대한 담보신탁의 경우에는 신탁 이후 미완성 건물의 처분을 위한 별도의 특약이 필요합니다. 우선수익권은 법률용어는 아니지만, 관행상 담보신탁계약에서 우선수익자로 지정된 채권자가 채무자의 채무불이행 시 신탁재산 처분을 요청하고 처분대금에서 자신의 채권을 채무자나 그 밖의 다른 채권자들에 대하여 우선하여 받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 다만 우선수익권은 다른 수익자에 대하여 순위가 앞선다는 것을 제외하면 법적성질은 일반적인 수익권과 다르지 않습니다.

 

장점 및 단점

장점을 금융기관의 관점에서 보면 다음과 같습니다. 대출취급 시 담보부동산에 대한 임대차 및 하자관계 등 정밀한 조사를 신탁회사에서 하기 때문에 개별적으로 담보목적물에 대한 조사가 불필요하여 경비 및 시간, 비용을 절감할 수 있는 효과가 있습니다. 또한 대출기간 중 담보부동산의 물리적, 경제적 가치하락 요인을 신탁사가 정기적으로 파악하여 통보하여 줍니다. 이밖에 신탁부동산에 대하여 조세채권 등의 우선채권이 불인정되므로 저당권보다 우수한 담보적 기능이 있으며, 위탁자가 법정관리, 화의, 파산 시에도 신탁재산은 보전처분 대상재산에서 제외되어 채권보전에 유리합니다. 그리고 무엇보다도 채무불이행 시 신탁회사에서 담보부동산을 직접 공매처분하게 되어 법원경매에 의한 경우보다 비용과 시간이 절약되는 효과가 있습니다. 채무자의 입장에서 보면 신탁재산에 대한 압류, 가처분 등 각종 권리설정이 배제되어 재산권을 안전하게 보존할 수 있으며, 근저당권설정보다 비용이 저렴하고, 추가 대출 또는 다수의 금융기관에서 대출을 받을 경우에도 조사분석, 감정평가등 절차가 불필요합니다. 또한 환가시에도 공신력 있는 신탁회사에서 처분하여 높은 가격으로 처분될 수 있습니다. 단점은 신탁회사로 소유권이 이전되어 위탁자의 신탁재산에 대한 사용, 수익에 다소 불편한 점이 있습니다. 예를 들어 전기사용신청, 토지사용승낙, 용도변경신청, 지적측량신청 등 업무발생 시 신탁회사로부터 동의를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

 

근저당권 비교

담보신탁의 경우 위탁자의 채권자들은 신탁재산에 대하여 압류가 불가하고, 신탁계약에서 후순위 우선수익자를 추가할 때 선순위 우선수익자의 사전 동의를 받도록 정할 수 있습니다. 비용은 등록면허세, 지방교육세가 미발행하고, 국민주택채권 매입의무도 미발생합니다. 신탁보수는 우선수익한도금액의 0.1%~0.3% 수준으로 책정됩니다. 환가방법은 신탁사가 주관하여 공매를 하는 것이 원칙이고 신탁계약상 다양한 환가조건을 설정하는 것이 가능합니다. 이 경우 절차도 간편하고 단기간 소요되며 절차의 융통성을 발휘할 수 있습니다. 그리고 우선수익자의 권리는 위탁자의 부도, 파산에 영향을 받지 않습니다. 반면 근저당권설정의 경우 채무자의 제삼채권자들의 압류가 가능하고 대출기관의 동의 없는 후순위 제한물권 설정 및 그에 따른 경매절차가 개시 가능합니다. 비용은 등록면허세, 지방교육세 등이 발생하고 채무자는 제1종 국민주택채권 매입의 부담이 있습니다. 환가방법은 법원의 경매로 진행되며 절차가 복잡하고 장기간 소요되며, 소액임차보증금 등이 우선적으로 배당됩니다. 마지막으로 채무자 회생절차 개시의 경우 회생담보권자로서 회생계획에 따라 변제를 받게 됩니다.