부동산등기부등본 정의, 갑구 내용, 을구 내용

누구나 한 번쯤은 들어보고, 편하게 쓰는 용어이지만 실제로 직접 발급하거나 관련된 일을 하지 않으면 익숙하지 않은 개념이기도 한 부동산등기부등본의 정의와 함께 갑구 내용, 을구 내용을 살펴보도록 하겠습니다. 

 

부동산등기부등본 정의

부동산등기부등본의 정의를 한마디로 표현하자면 부동산의 소재지, 지목, 면적, 소유권의 변동 과정과 제한물권이 기록되어 있는 공적 장부입니다. 우리나라는 부동산 등기법을 각각의 부동산을 중심으로 편성하는 물적 편성주의를 채택하고 있는데 다시 말하자면 하나의 부동산에 하나의 등기부가 존재하는 것입니다. 따라서 원칙적으로 토지를 대상으로 하는 토지등기부등본과 건물을 대상으로 하는 건물등기부등본이 있고 예외적으로 아파트나 연립주택 같은 집합건물의 경우에 하나의 등기부에 건물 부분과 토지 부분이 함께 기재되어 있는 집합건물등기부등본이 있습니다. 구성은 등기번호란, 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있는데 등기번호란에는 토지마다 고유한 번호로 지번이 표시되어 있고 하나의 필지를 확정하는 수단이 바로 지번입니다. 표제부는 등기한 순서를 나타내는 표시번호와 부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항이 기재된 표시란으로 구성됩니다.  

 

갑구 내용

갑구 내용에는 등기한 순서에 따라 1번, 2번, 3번 등으로 번호가 기재되는 순위번호란이 있으며 1번 등기는 가장 처음 이루어진 소유권 등기로서 우리는 이것을 '소유권보존등기'라고 합니다. 또한 갑구에는 사항란이 있는데 여기에 소유권에 대한 내용(등기목적, 접수일자, 등기원인, 소유자의 주소, 성명, 주민등록번호)이 기재되어 있어 등기부의 갑구를 확인하면 소유권이 언제 어떠한 이유로 누구에게 이전되었는지를 알 수 있습니다. 또한 갑구에는 소유권과 관련된 내용들도 기재되는데 예를 들어 소유권에 대한 압류, 가압류, 가등기, 가처분 등이 기록되어 소유권에 대하여 어떠한 제한사항이 있는지를 확인할 수 있습니다. 따라서 갑구에서 가장 먼저 확인하는 것이 소유자에 관한 사항이고 부동산을 산다는 의미는 바로 부동산의 소유권을 사는 것이기 때문에 갑구의 내용을 잘 파악하는 것이 중요합니다. 갑구의 내용은 단순할수록 좋은데 현 소유자의 인적사항만 나와있고 별도의 다른 등기가 없다면 가장 안전하고 좋은 것입니다. 반면 갑구에 가등기, 예고등기, 가압류 등이 존재한다면 소유권을 이전받는 과정이 까다롭기 때문에 이러 부동산은 매입하기가 쉽지 않습니다. 그중에서 가장 많이 접할 수 있는 가압류에 대해 알아보겠습니다. 가압류는 채권자가 금전채권 등의 강제집행을 보전할 목적으로 채무자의 재산을 동결시켜 채무자로부터 재산에 대한 처분권을 잠시 빼앗는 것입니다. 만약 가압류를 하지 않으면 채무자가 자신의 재산을 은닉하거나 처분해 버릴 수 있기 때문입니다. 

 

을구 내용

을구 내용에도 갑구와 마찬가지로 순위번호란과 사항란이 있고, 순위번호란은 갑구의 구조와 같습니다. 사항란에는 소유권 이외의 권리관계에 관한 사항들이 기재되어 있는데 예를 들어 저당권, 전세권, 지역권, 지상권, 임차권 등이 있습니다. 을구의 내용이 없을 수도 있는데 이 것이 가장 안전한 상태입니다. 을구에 있는 권리관계는 소유권을 제한하는 제한물권들이므로 소유권 행사를 하는데 제약을 받게 됩니다. 이중 저당권이 가장 대표적인 경우인데 저당권자는 해당 부동산에 대하여 경매를 실행할 권리를 가지게 되므로 잘못하면 소유권을 잃을 수 있습니다. 따라서 부동산매매계약을 체결할 때 제한물권이 있는 경우, 잔금 지급 전까지 이러한 권리관계들을 다 정리하는 조건으로 하는 내용을 특약으로 명시하거나, 매수인이 해당권리들을 인수하면서 그 금액만큼 매매대금에서 공제하고 매수하는 방법도 있습니다. 이때 을구에 근저당권이 설정되어 있으면 대출받은 금액에 대하여 얼마를 상환하고 현재 얼마가 남아 있는지를 해당 은행으로부터 반드시 확인해야 합니다. 왜냐하면 을구에 기재된 근저당권의 채권최고액은 채무자가 실제로 빌린 금액이 아니라 일반적으로 차입한 금액의 120% 또는 130%로 설정된 금액으로 표시되기 때문입니다.