개발사업 현장답사 목적, 중요성, 확인사항

땅은 죽어 있다가도 살아나고, 살아 있다가도 죽어버리기도 합니다. 개발사업을 성공적으로 진행하기 위한 첫 번째 단계는 현장답사 목적, 중요성, 확인사항을 체크하는 것입니다. 

 

개발사업 현장답사 목적

개발사업을 시작하기 위해서는 구상하고 있는 사업 유형에 적합한 부지를 찾아야 하는데 이것이 현장답사의 목적입니다. 개발사업을 단순하게 보면 빈 땅에 건물을 짓는 행위일 뿐이지만, 다른 관점에서 보면 지구상에서 가장 오랫동안 무에서 유를 창조해 낸 업적이기도 합니다. 그렇다면 이렇게 매력적인 사업을 할 부지를 어떻게 구할 것인지가 중요합니다. 요즘은 인터넷에 검색만 해도 도로사진, 항공사진 등 쉽게 정보를 얻을 수 있지만 많은 정보 중에서 내가 필요로 하는 부지에 대한 정보만 고를 수 있으면 되는데 가장 유용한 정보를 가지고 있는 사람은 바로 해당 업종에 종사하는 사람들입니다. 공인중개사, 건설업에 종사하는 사람들, 분양업자 등이 있으며 이외에 사적으로 중개업을 하는 사람들도 있습니다. 그러나 이들로부터 얻은 정보를 가지고 전국을 모두 다닌다고 해서 내가 개발하려는 목적의 땅이 나타나는 것은 아닙니다. 다만 수많은 정보제공자를 대상으로 하기는 힘들고 진정한 우량 정보제공자를 선정하고 지속적으로 관리하는 것이 중요합니다.   

 

중요성

우량 정보제공자로부터 받은 정보로 사업에 적합한 부지를 찾았다면 직접 현장을 방문해 보아야 합니다. 책이나 인터넷, 그리고 정보제공자로부터 받은 내용으로도 이미 많은 사실에 대하여 알 수 있지만, 실제 어떠한 문제에 직면했을 때 현명하게 대처하는 능력은 현장을 체험한 것과 그렇지 않은 것에서 극명하게 다를 수 있습니다. 오히려 많은 정보로 선입견을 갖게 되어 판단을 흐리는 경우가 있기 때문입니다. 또한 정보를 수집하는 과정에서 많은 사람들의 주관적인 생각과 평가가 개입되기도 합니다. 이것이 바로 현장답사의 중요성입니다. 현장에서 습득한 정보는 중요한 결단의 시기에 보다 정확한 판단을 할 수 있도록 도와줍니다. 따라서 개발사업을 하는 사람은 본인이 구상한 사업 유형에 적합한 기준에 들어온 땅에 대해서 직접 발로 뛰어 현장을 확인하고, 그 현장에서 문제점을 발견하고 해결책을 찾아 의사결정을 해야 사업에 실패할 확률을 줄일 수 있습니다. 이는 사업초기 단계뿐만 아니라 실제 진행하는 과정에서도 마찬가지입니다. 

 

확인사항

그렇다면 현장에서 확인해야 할 사항은 어떠한 것이 있는지 살펴보겠습니다. 현장답사의 중요성에 대해서는 여러 차례 강조된 바 있지만, 왜 중요한지 무엇을 확인해야 하는지를 모른다면 오히려 시간과 비용을 낭비하는 일입니다. 개발사업은 선정된 땅에서부터 시작되기 때문에 그 땅이 가지고 있는 속성에 대한 파악이 필요합니다. 현장답사의 방법은 멀리서부터 가까운 족으로 관찰하는 것이 기본입니다. 우선 사업부지의 입지부터 따져 보아야 하는데 넓게는 우리나라 전체에서 어느 정도 위치하는지 광역적부터 시작해서 지역주민들이 생활수준과 선호도, 도로정비 수준, 대중교통화의 접근성, 교육환경, 생활편의시설 등 입지에 관하여 가능한 모든 사항을 검토해야 합니다. 그다음은 주변 인근을 잘 살펴보아야 합니다. 혹시 사람들이 기피하거나 혐오하는 시설(쓰레기 매립장, 화장터, 공장, 도살장)이 있는지, 고압선이 지나가는 곳인지, 유적지나 문화재를 발굴하는 곳은 없는지 등 주변에서 사업부지로 영향을 미칠 수 있는 부분까지 고려해야 합니다. 다음단계는 바로 사업부지 자체를 확인해야 합니다. 현재 상태가 나대지인지 살펴보고 만약 지상에 건물이 있으면 층수와 동개수를 확인합니다. 주변이 다른 사람소유의 땅으로 둘러싸인 맹지의 경우 사업진행에 장애가 되므로 살피고, 공사차량이 들어올 진입로는 적정한 수준인지도 확인해야 합니다. 이 외에도 부지가 평지로 되어 있는지 지하에 암반이 있는지 등을 확인하여 추가적인 비용이 발생할 수 있는 사항을 사전에 파악해야 합니다. 왜냐하면 이러한 사항들이 모두 사업성에 영향을 미치기 때문입니다. 요즘에는 민감한 사항은 아니지만 풍수지리가 좋은 입지의 사업은 분양성에도 긍정적인 영향을 주기 때문에 이를 고려하는 것도 좋습니다. 이러한 과정을 거쳐 선별한 입지라 하더라도 사업이 모두 성공적으로 이루어지는 것은 아닙니다. 개발사업은 이러한 요소 외에도 서류를 통해 확인해야 할 사항도 다양하고, 법적, 행정적 통제에 따라 제한되는 것이 발생할 수도 있기 때문에 사업에 대한 전반적인 이해와 분석이 필요합니다.