신탁부동산 공매 목적, 절차, 입찰방법

신탁부동산의 공매 목적, 절차, 입찰방법에 대하여 알아보고자 합니다. 여러분도 참가해 본다면 투자의 방법을 다양하게 할 수 있는 기회와 함께 새로운 수익을 창출할 수 있습니다.

 

신탁부동산 공매 목적

신탁부동산 공매 목적은 신탁계약의 환가사유 발생 시 대상부동산을 처분함으로써 우선수익자의 채권을 보호하는 데 있습니다. 신탁에 있어 환가라 함은 신탁부동산을 매각 등의 방법으로 금전으로 바꾸는 행위를 통칭합니다. 일반적으로 환가와 공매를 동일시하는 경향이 있으나, 공매는 환가방법 중 하나로 해석하는 것이 타당합니다. 환가사유는 일반적으로 우선수익자와 채무자 간에 체결한 여신거래 약정 위반에 따라 우선수익자의 환가요청을 하거나, 신탁계약 위반 시, 기타 담보가치 저감 등 환가요인 발생 시로 구분됩니다. 수탁자인 신탁회사는 그 업무처리에 있어 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 하고, 이러한 의무는 신탁부동산의 강제처분 시에도 예외일 수는 없습니다. 따라서 신탁부동산의 강제처분 시, 처분금액의 책정하는 데 있어서 얼마나 위탁자 또는 수익자를 보호하였는지와 책정금액이 어느 정도의 객관성과 공정성을 유지하였는지, 특정인을 매수인으로 선택함에 있어서 특혜가 제공되지 않았는지 등에 관한 시비에 휘말릴 수 있어 선관주의의무를 다해야 합니다. 참고로 강제처분에 있어 공정성과 분쟁가능성을 최소화한 방법이 공공기관에서 실시하는 공매, 법원의 경매 등인 바, 이를 준용한 것이 신탁회사의 공매, 즉 공개경쟁입찰에 의한 매각인 것입니다.

 

절차

공매절차는 신탁부동산 환가금액의 적정성을 담보하기 위한 제도입니다. 수탁자는 환가사유 발생에 따라 우선수익자로부터 환가요청을 접수받고 계약상 환가요건을 확인하고 환가개시여부를 결정합니다. 이때 채권내역을 확인하는 것이 중요한데 채무자가 환가개시에 관한 중대한 사유를 유발하지 않았음에도 불구하고 우선수익자의 요청만으로 진행되는 경우 선관주의에 위배될 수 있어 환가요청을 접수한 후에는 진위로써 환가를 요청하는 것인지, 채무자를 압박하기 위한 것인지를 확인하고 채무자가 실제 여신거래계약 위반 등 환가개시요건을 충족한 상태인지 환가사유 입증서류를 반드시 수령하여 명확히  판단하여야 합니다. 환가개시요건이 충족되면 채무자에게 이행최고를 하는데 2회 이상, 내용증명으로 최고합니다. 이후 감정평가 의뢰하여 공매예정가를 산정하고 일괄매각, 개별매각 여부결정 및 공매일시, 최초 공매금액, 공매차수, 기타 공매조건을 결정합니다. 홈페이지 및 일간신문 등에 게재하여 공고를 하고 사업관계인에게 공매예정을 통지합니다. 해당공매일에 공매집행을 하여 낙찰자를 결정하거나 유찰을 선언하고 유찰 시 해당 공매조건으로 수의계약을 체결할 수 있습니다. 낙찰자와 매매계약을 체결하고 잔금일에 매각 잔금 수납 및 매수자에게 소유권이전 서류를 교부한 후 매각대금으로 정산을 집행하는 과정을 통해 해당 업무는 종료가 됩니다. 

 

입찰방법

입찰방법은 다음의 과정을 통해 진행됩니다. 공매장소는 회사자체에 마련된 공매장에서 진행되며 공매시작 15분 전부터 입장이 가능하고 10분 전, 5분 전마다 입장마감 안내를 합니다. 입장은 입찰자 본인만 가능하나 부득이한 사정이 있는 경우 타 입찰자들의 동의를 받고 1인 보조참가자 입장을 허용하기도 합니다. 입장 마감이 되면 이후 공매장의 출입은 불가합니다. 입찰실시 전 공매공고에 표시된 내용의 입찰서류에 대한 확인을 받고 결격사유가 있는 입찰자의 경우 공매장에서 퇴실 조치를 받을 수 있습니다. 입찰서류는 주민등록등본 또는 법인등기부등본, 인감도장, 인감증명서, 신분증 등이며 대리인이 입찰참가시에는 인감증명서가 첨부된 위임장을 제출해야 합니다. 이후 공매물건에 대한 간단한 설명을 듣고, 공매장소에 준비된 봉투에 입찰서류 및 입찰보증금을 넣고 투찰 합니다. 이때 투찰된 입찰서류 등은 교환, 변경하거나 취소할 수 없으니 주의해야 합니다. 입찰이 마감되면 즉시 개찰이 실시되고 입찰 유무효의 판단에 따라 최고가격의 입찰자에게 낙찰을 발표하며 종료됩니다. 다만, 신탁회사마다 다소 진행방식의 차이가 있을 수 있고, 공매진행 자체를 현장 공매장이 아닌 한국자산관리공사에서 운영하는 온라인 공공자산 처분시스템(온비드)으로 진행하기도 합니다.