신탁 전 임대차, 신탁 후 임대차, 확인사항

신탁 전 임대차, 신탁 후 임대차, 확인사항에 대하여 알아보고 신탁부동산 임대차계약 체결 시 신탁회사, 위탁자, 임차인이 준비해야 할 내용을 정리해 보았습니다.

 

신탁 전 임대차

신탁의뢰 시 신탁회사는 신탁 전 임대차 존재여부를 확인합니다. 대항력 있는 임대차는 주택임대차보호법과 상가임대차보호법의 적용을 받는 임대차, 임차권 등기를 한 임대차, 건물 소유 목적 토지임대차로서 건물에 대한 등기를 완료한 경우 등입니다. 대항력 있는 임대차 이후에 신탁계약 체결 및 신탁등기를 완료한다면, 수탁자가 기존 임대인의 지위를 승계합니다. 신탁계약 특약사항으로 수탁자가 보증금반환의무가 없다고 정해도 이미 대항력을 갖춘 임차인에게는 대항할 수 없기 때문에 수탁자가 보증금반환의무를 부담하게 됩니다. 또한 이 경우 신탁계약서의 별지에 임차인, 임차보증금, 월임대료를 기재하여 신탁등기를 합니다. 따라서 수탁자는 신탁계약 전에 해당 내용을 파악해야 하고 위탁자에게 임대차계약서 사본 제출을 요청합니다. 실제적으로 임대차계약 종료 시 보증금반환은 위탁자가 지급하지만, 위탁자의 채무불이행에 따른 신탁부동산의 처분사유로 대상부동산이 공매가 진행될 경우, 법률상 대항력 있는 임차인의 임대차보증금은 처분대금 정산 시 우선수익자의 채권보다 선순위로 정산을 받도록 신탁계약서에 기재되고 신탁원부로 등기되어 있음을 확인할 수 있습니다.

 

신탁 후 임대차

신탁부동산에 대한 임대권한은 소유권자인 수탁자에게 있고, 이 경우 임대보증금 및 월임대료는 신탁의 원본으로 간주되어 신탁재산에 편입하는 것이 원칙입니다. 그러나 실무적으로는 신탁 후 임대차는 우선수익자와 수탁자의 동의를 조건으로 위탁자에게 신탁부동산 임대권한을 부여하여 진행하고 있습니다. 만일 위탁자가 우선수익자와 수탁자 동의 없이 신탁부동산에 대한 임대차계약을 체결한다면, 해당 임대차는 수탁자에게 대항할 수 없습니다. 또한 위탁자는 임대차계약 시 임차인에게 대상물건이 우선수익자의 채권 담보 목적으로 수탁자에게 신탁되었다는 취지의 사실을 인지시켜야 하며, 그러한 인지 내용에는 위탁자 채무불이행 시 수탁자가 신탁부동산을 처분할 수 있음을 포함하여 임차인으로부터 확인서를 수령하여 진행하고 있습니다. 위탁자와 임차인간 임대차계약을 체결할 경우 이에 따른 임대업무 및 임대를 위한 유지관리 사무는 위탁자의 책임으로 수행하고 임대보증금 및 월임대료의 수납 등은 수탁자 및 우선수익자가 정하는 바에 따르기로 하나 실제로 임대보증금 및 월임대료의 수납은 위탁자가 수취하고 있습니다. 만약 임대보증금 등의 수납을 수탁자가 하는 경우, 위탁자는 별도의 자금을 관리하는 대리사무계약을 수탁자와 별도로 체결해야 하는데 대리사무 보수의 비용이 발생하고, 수탁자도 업무의 비효율로 인하여 일반적으로 임대보증금 수납용도의 대리사무계약은 진행하지 않고 있습니다.

 

확인사항

신탁등기가 되어 있는 부동산에 임대차계약을 체결할 때 해야 할 확인사항입니다. 임차인의 입장에서는 등기부등본상의 소유자는 신탁회사로 되어 있는데, 임대차계약 체결의 임대인은 위탁자로 체결하는 것에 대해 의문을 가질 수 있습니다. 신탁이라는 개념이 생소했던 시절에는 공인중개사들도 생소한 개념으로 헷갈리는 경우가 많았으나, 요즘은 개인들도 신탁제도를 많이 이용하고 있고, 공인중개사들도 신탁부동산의 임대차에 대해 많은 경험을 가지고 있어, 처리를 하는 것에 큰 무리가 없습니다. 그러나 임차인의 입장에서는 적지 않은 돈으로 임대차계약을 체결하는 것이니 꼼꼼히 체크해 보아야 합니다. 위탁자가 우선수익자와 수탁자의 동의에 따라 임대인의 지위를 가지고 있는지 신탁원부를 통해 신탁계약의 해당조항 여부를 살펴보아야 합니다. 또한 위탁자가 우선수익자에 대하여 채무불이행 시 대상부동산이 처분될 수 있음을 확인하고, 처분에 따른 정산 시 정산순서가 우선수익자보다 선순위임을 확인한 후 최종적으로 수탁자로부터 해당 내용의 동의서를 수령하면 됩니다. 이에 더하여 임대보증금에 대하여 전세권설정 또는 근저당권설정을 할 수 있으나 이경우 수탁자의 동의가 필요하고 추가 비용이 발생하게 됩니다.